Réglementation location courte durée Strasbourg : le guide 2026

Résidence principale ou autre logement : la question qui change tout

Avant toute démarche, posez vous une seule question : le logement que vous voulez louer est il votre résidence principale ? Service public définit la résidence principale comme le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (fiche F33175, vérifiée le 21 mai 2026). Un appartement que vous occupez de temps en temps n’est pas une résidence principale. Confondre les deux est l’erreur qui coûte le plus cher.

Vous louez votre résidence principale

La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, confirme le plafond de 120 jours de location par an pour une résidence principale et donne aux communes la possibilité, sur délibération motivée, de l’abaisser jusqu’à 90 jours (ANIL, analyse juridique à jour au 18 décembre 2024). Au 2 octobre 2026, nous n’avons trouvé aucune délibération de la Ville de Strasbourg abaissant ce plafond : la limite reste donc 120 nuits par année civile, à vérifier auprès de la Ville si votre projet démarre dans plusieurs mois. Aucune autorisation de changement d’usage n’est nécessaire, mais la déclaration avec numéro d’enregistrement et la taxe de séjour restent obligatoires.

Vous louez une résidence secondaire ou un investissement locatif

Dès que le logement n’est pas votre résidence principale, le transformer en meublé de tourisme est un changement d’usage. À Strasbourg, la Ville indique sans ambiguïté : « Pour transformer un logement en bureaux ou en meublé de tourisme ou en local à usage professionnel ou mixte, une demande de changement d’usage est obligatoire » (strasbourg.eu, page Changement d’usage, consultée le 2 octobre 2026). L’autorisation doit être obtenue avant la première mise en ligne de l’annonce, pas après.

Comment obtenir le numéro d’enregistrement à Strasbourg

Depuis le 20 mai 2026, la déclaration préalable avec enregistrement est obligatoire dans toutes les communes de France, via un service en ligne, et elle génère un numéro d’enregistrement qui doit apparaître sur l’annonce (Service public, actualité du 27 juillet 2026). Ce numéro compte 13 caractères : le code de la commune sur 5 chiffres, un identifiant unique sur 6 chiffres et une clé de contrôle sur 2 caractères (Service public, fiche F2043, vérifiée le 21 mai 2026). À Strasbourg, le portail taxe de séjour de l’Eurométropole rappelle la même règle : « Le numéro d’enregistrement de mon hébergement doit figurer obligatoirement sur toutes mes annonces de location » (taxedesejourems.strasbourg.eu, consulté le 2 octobre 2026).

Cette déclaration est gratuite, vaut pour toutes les plateformes et ne remplace pas l’autorisation de changement d’usage : pour une résidence secondaire, les deux démarches se cumulent. Vous devez aussi déclarer votre début d’activité sur le guichet des formalités des entreprises pour obtenir un numéro SIRET, quel que soit le logement (Service public, fiche F2043).

Changement d’usage à Strasbourg : qui doit compenser, et de combien

C’est le point le plus spécifique de Strasbourg. Le règlement municipal des changements d’usage (modification n°3, applicable depuis le 1er octobre 2024) distingue deux formes d’autorisation (strasbourg.eu, consulté le 2 octobre 2026).

• L’autorisation sans compensation : personnelle et provisoire, elle cesse à l’arrêt de l’activité ou au terme de 6 ans, avec une prolongation possible de 3 ans, soit 9 ans au total, « sous réserve de justifier de travaux d’amélioration » énergétique du logement.
• L’autorisation avec compensation : réelle et définitive, elle est attachée au logement et exige de recréer ailleurs une surface de logement équivalente, par exemple en transformant un local commercial en habitation.

Dans le centre élargi

Dans le périmètre du centre élargi, défini par une carte annexée au règlement, la compensation est obligatoire dès le premier logement, pour une personne physique comme pour une personne morale. Dans le secteur de compensation renforcée, qui correspond au Site patrimonial remarquable de Strasbourg (Grande Île et cœur de la Neustadt), les locaux proposés en compensation doivent représenter « une surface de 1,5 fois de celle faisant l’objet de la demande ». Concrètement, pour un appartement de 50 m² dans ce secteur, il faut recréer 75 m² de logement. En dehors de ce secteur renforcé, mais toujours dans le centre élargi, la compensation se fait à surface et qualité équivalentes.

Hors centre élargi

En dehors du centre élargi, une personne physique peut obtenir une première autorisation sans compensation, limitée à un seul logement par personne. Une seconde demande, ou toute demande déposée par une personne morale (SCI, SARL, SAS), exige une compensation, où que se situe le logement.

La règle des 80 % d’habitation dans l’immeuble

Dans tous les cas, le règlement impose qu’un minimum de « 80 % d’habitation pour un projet de meublé de tourisme » soit conservé dans l’immeuble (strasbourg.eu). Si l’immeuble compte déjà beaucoup de bureaux, de commerces ou de meublés de tourisme, l’autorisation peut être refusée quelle que soit votre situation.

Où et comment déposer la demande

Depuis le 1er octobre 2024, la demande se dépose obligatoirement en ligne sur le formulaire Touriz, avec un suivi dans l’espace demandeur de la Ville. Le dossier est instruit par le service Police du bâtiment.

Ce qui a changé au 1er février 2026 avec la modification n°4

La quatrième modification du règlement a été votée par le conseil municipal de Strasbourg le 8 décembre 2025, puis par le conseil de l’Eurométropole le 19 décembre 2025. Elle s’applique aux demandes déposées à partir du 1er février 2026 (strasbourg.eu, actualité du 22 décembre 2025 et page Changement d’usage). Elle met le règlement en conformité avec la loi Le Meur et ajoute quatre exigences :

• l’obligation de fournir le DPE du logement lors de la demande, et « l’obligation que celui ci soit compris entre les classes A et E jusqu’en 2034 puis A et D » ;
• l’obligation de fournir une attestation sur l’honneur « indiquant que le règlement de copropriété ne s’oppose pas à l’usage souhaité » ;
• l’extension de la période sur laquelle la preuve d’habitation d’un local peut être apportée ;
• l’interdiction du changement d’usage pour les logements situés dans une zone du PLU interdisant les résidences secondaires.

Le DPE : quels seuils pour un meublé de tourisme ?

La loi Le Meur a créé une trajectoire énergétique propre aux meublés de tourisme. Pour un logement soumis à autorisation de changement d’usage, le DPE doit être compris entre les classes A et E du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034 (ANIL, analyse à jour au 18 décembre 2024 ; Service public, fiche F2043, vérifiée le 21 mai 2026). À partir du 1er janvier 2034, l’exigence d’une classe A à D s’étendra à l’ensemble des meublés de tourisme, y compris ceux déjà en activité. Le non respect de cette obligation est passible d’une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par local, et une astreinte de 100 € par jour peut s’appliquer si le DPE n’est pas transmis à la commune (ANIL).

Pour qui achète aujourd’hui un appartement ancien à Strasbourg, le DPE devient un critère de sélection au même titre que l’emplacement : un logement classé F ou G n’obtiendra pas d’autorisation, et un logement classé E devra être amélioré avant 2034.

La copropriété peut elle interdire la location courte durée ?

Oui, dans deux situations. Pour les règlements de copropriété établis avant le 21 novembre 2024, l’assemblée générale peut voter l’interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, à condition que le règlement interdise déjà toute activité commerciale. Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction de ce type de location (ANIL ; Service public, fiche F2043). Depuis février 2026, Strasbourg demande en plus une attestation sur l’honneur à ce sujet dans le dossier de changement d’usage. Lire le règlement avant d’acheter et informer le syndic avant de louer font désormais partie du dossier.

Le permis de louer du quartier Gare vous concerne t il ?

Beaucoup d’articles, y compris une ancienne version de ce guide, ont présenté le permis de louer du quartier Gare comme une obligation pour la location saisonnière. Ce n’est pas le cas. La Ville de Strasbourg précise que le dispositif vise les logements « à usage de résidence principale (meublés ou vides), situés dans le secteur du quartier Gare et construits avant 2006 », et que les locations touristiques et saisonnières en sont exclues (strasbourg.eu, Maison de l’habitat, article du 26 juin 2025 ; actualité du 2 juin 2026). La demande se fait en ligne à partir du 1er octobre 2026 pour toute location à partir du 1er novembre 2026. Il ne s’applique donc pas à un meublé de tourisme, mais il entre dans l’équation si vous hésitez entre courte durée et bail classique dans ce quartier.

Taxe de séjour à Strasbourg : combien et comment

La taxe de séjour est due par le voyageur et collectée par l’hébergeur pour le compte de l’Eurométropole, sur toute l’année du 1er janvier au 31 décembre. Pour un meublé non classé, elle est proportionnelle : 5 % du prix de la nuitée hors taxe par personne, plafonnée à 5,06 € par personne et par nuit, à laquelle s’ajoute la taxe additionnelle départementale de 10 % (taxedesejourems.strasbourg.eu, consulté le 2 octobre 2026). Pour un meublé classé, un tarif fixe par personne et par nuit s’applique selon le nombre d’étoiles ; la grille 2026 est téléchargeable sur le portail.

Les plateformes de réservation ont l’obligation de collecter la taxe pour les hébergeurs non professionnels, ce qui couvre la plupart des réservations Airbnb et Booking. Vous restez responsable des réservations reçues en direct, et de vos déclarations sur le portail, selon un calendrier trimestriel (15 avril, 15 juillet, 15 octobre, 15 janvier). Pour les hébergeurs professionnels, le portail précise que les intermédiaires de paiement n’ont pas d’obligation de collecte : vérifiez alors qui collecte quoi.

Fiscalité : micro BIC ou régime réel ?

Les revenus de location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Depuis les revenus 2025, le régime micro BIC applique un abattement de 30 % pour un meublé de tourisme non classé, dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles, et un abattement de 50 % pour un meublé classé, dans la limite de 77 700 € (Service public, fiche F32744, vérifiée le 15 avril 2026). Pour les revenus perçus à partir de 2026, le plafond des meublés classés passe à 83 600 €, celui des non classés reste à 15 000 € (BOFiP, actualité du 19 août 2026 sur les seuils 2026 ; Service public, actualité du 27 juillet 2026). Au delà de ces plafonds, le régime réel s’applique : il permet de déduire les charges réelles et d’amortir le logement et le mobilier. Nous détaillons les seuils, les cas de bascule et l’intérêt du classement dans notre article sur le plafond micro BIC 2026 pour un LMNP à Strasbourg.

Vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel si vos recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € ou si elles restent inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer ; au dessus de 23 000 €, des cotisations sociales se substituent aux prélèvements sociaux (Service public, fiche F32744). Ces arbitrages dépendent de votre situation : nous ne sommes ni expert comptable ni avocat, et nous orientons nos propriétaires vers un professionnel pour le choix du régime. Pour estimer ce qu’un logement peut rapporter avant impôt, voyez notre point sur les revenus d’une location Airbnb à Strasbourg.

Quelles sanctions en cas de non respect ?

Les montants ci dessous viennent de Service public (fiches F2043 et F33175, vérifiées le 21 mai 2026), de l’ANIL (analyse de la loi Le Meur, 18 décembre 2024) et du règlement municipal de Strasbourg.

• Absence de déclaration avec enregistrement : amende civile pouvant aller jusqu’à 5 000 €.
• Dépassement du plafond de jours de location de la résidence principale : amende pouvant atteindre 15 000 €.
• Fausse déclaration ou faux numéro d’enregistrement : amende pouvant atteindre 20 000 €.
• Changement d’usage sans autorisation : amende civile pouvant aller jusqu’à 100 000 € par local, avec possible remise en l’état du logement et astreinte de 1 000 € par jour et par m².
• DPE non conforme pour un meublé de tourisme : amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par local.

S’y ajoutent le retrait de l’annonce par la plateforme et, côté impôts, un redressement sur les revenus non déclarés. Les plateformes transmettent chaque année aux communes et à l’administration fiscale les données de leurs hôtes.

Ce que nous voyons sur le terrain chez Golden Tree Conciergerie

Une propriétaire nous appelle, un peu inquiète. Elle loue un appartement qu’elle n’habite pas, elle a fait sa déclaration en mairie, elle a son numéro d’enregistrement, et elle est persuadée d’être en règle. Elle vient de découvrir que cette déclaration ne dispense pas du changement d’usage. En reprenant son dossier avec elle, nous ouvrons le règlement de copropriété, qu’elle n’avait jamais lu : il contient une clause d’habitation bourgeoise. Deux mauvaises surprises d’un coup, mais aussi une décision claire : suspendre les réservations, interroger le syndic, puis déposer la demande dans le bon ordre. Ce qui a changé pour elle, c’est qu’elle sait enfin sur quoi elle s’appuie quand un voyageur réserve.

Un investisseur nous contacte après avoir signé un compromis dans le centre élargi. Le bien lui plaît, l’emplacement est idéal pour les voyageurs, et personne n’a chiffré la compensation avant la signature. En reprenant le calcul avec lui, la surface à recréer ailleurs change complètement l’équation, et le projet tel qu’il l’imaginait ne tient plus. Il revoit son projet avant la vente définitive plutôt que de se lancer sans autorisation. Un autre propriétaire, lui, avait obtenu son autorisation sans compensation il y a six ans et n’avait pas anticipé la prolongation, qui exige des travaux énergétiques justifiés : il doit maintenant les programmer dans l’urgence, alors qu’un simple rappel dans son agenda lui aurait laissé le temps de les étaler.

Dans tous ces cas, l’ordre des démarches comptait plus que la démarche elle même, et c’est pour cela que nous vérifions la faisabilité administrative lors de la visite du logement, avant de parler de prix à la nuit. Si vous vous demandez ce que recouvre concrètement la délégation, notre article sur déléguer ou gérer seul son Airbnb à Strasbourg décrit la façon dont nous travaillons.

Et si la courte durée n’était pas faite pour vous ?

Il nous arrive de dire non, et nous préférons le dire tôt. Un appartement classé F ou G sans travaux possibles, un immeuble déjà saturé de meublés ou de bureaux, une copropriété qui interdit l’activité, ou un projet qui ne tient que si la compensation est gratuite : dans ces situations, la courte durée vous ferait perdre du temps, de l’argent et de la tranquillité. Nous vous orientons alors vers un bail meublé classique, plus simple à sécuriser pour votre appartement, ou, si vous n’avez pas encore acheté, nous vous aidons à vérifier ces points avant de signer. Mieux vaut un non franc au départ qu’une annonce retirée et une amende à l’arrivée.

Les démarches dans l’ordre, selon votre situation

Résidence principale :

1. Vérifier le règlement de copropriété et informer le syndic.
2. Faire la déclaration avec enregistrement en ligne et récupérer le numéro à 13 caractères.
3. Déclarer le début d’activité sur le guichet des formalités des entreprises (numéro SIRET).
4. Publier l’annonce avec le numéro d’enregistrement et suivre le compteur de 120 nuits.
5. Vérifier la collecte de la taxe de séjour et faire les déclarations trimestrielles.

Résidence secondaire ou investissement :

1. Vérifier le DPE (classe A à E exigée) et le règlement de copropriété.
2. Situer le logement : centre élargi, secteur de compensation renforcée ou hors centre élargi, et vérifier la part d’habitation dans l’immeuble.
3. Choisir la forme de détention (personne physique ou société), car elle détermine la compensation.
4. Déposer la demande de changement d’usage sur Touriz avec le DPE et l’attestation copropriété, et attendre la décision avant toute annonce.
5. Faire ensuite la déclaration avec enregistrement et obtenir le SIRET.
6. Noter la date de fin de l’autorisation sans compensation pour anticiper la prolongation.

Et dans les autres communes de l’Eurométropole ?

Le règlement de changement d’usage décrit ici est celui de la Ville de Strasbourg. La déclaration avec enregistrement, les règles de DPE et de copropriété de la loi Le Meur et la taxe de séjour de l’Eurométropole s’appliquent dans toutes les communes de l’agglomération. Pour un logement à Schiltigheim, Illkirch Graffenstaden, Lingolsheim ou ailleurs dans la métropole, vérifiez auprès de la mairie si une procédure locale de changement d’usage existe. Pour une vue d’ensemble du lancement, notre guide de la location courte durée à Strasbourg complète cet article.

Parlons de votre projet

Soyons clairs : nous ne faisons pas les démarches à votre place. La déclaration, le dossier Touriz, l’attestation copropriété restent les vôtres. En revanche, les propriétaires que nous accompagnons nous posent ces questions chaque semaine, et nous y répondons : dans quel ordre, avec quelle pièce, auprès de qui à la Ville, et ce qui bloque le plus souvent. C’est ce que nous regardons avec vous dès le premier échange, avant même de parler de prix à la nuit.

Dans un domaine où une erreur d’ordre se paie en annonce retirée ou en amende, s’entourer de professionnels qui connaissent le règlement de Strasbourg n’est pas un luxe, c’est ce qui vous permet de louer l’esprit tranquille.

Vous vous dites peut être…

• « Je peux faire ces démarches seul. » Oui, et cet article est écrit pour ça. Nous intervenons quand vous voulez un deuxième regard sur votre dossier, ou quand vous n’avez pas le temps de suivre un règlement qui a changé deux fois en dix huit mois, en octobre 2024 puis en février 2026.
• « Une conciergerie, c’est une commission en moins. » C’est une commission sur des revenus que vous ne touchez peut être pas aujourd’hui : prix ajustés chaque semaine, annonce soignée, voyageurs mieux notés. Nous le chiffrons avec vous, logement par logement, avant toute signature, et si le calcul ne tient pas, nous vous le disons.
• « Je vais perdre la main sur mon appartement. » Vous gardez les décisions : vous bloquez les dates où vous voulez l’occuper, vous suivez vos réservations et vos revenus dans votre espace propriétaire, et vous restez informé de ce qui se passe chez vous.

Vous voulez savoir si votre appartement peut être loué en courte durée, avec quelles démarches, et ce qu’il pourrait rapporter ? Indiquez simplement son adresse : vous obtenez une première estimation fondée sur les locations autour de chez vous, et nous vous expliquons au passage comment fonctionne notre accompagnement des propriétaires à Strasbourg. C’est gratuit, sans engagement, et si la réponse est non, nous vous le dirons.

Estimer les revenus de mon logement

Vous préférez échanger de vive voix ? Prendre rendez vous avec Audric ou appelez nous au 07 54 38 49 00.

Sources consultées le 2 octobre 2026 : strasbourg.eu, changement d’usage ; strasbourg.eu, régulation renforcée (22 décembre 2025) ; strasbourg.eu, permis de louer (2 juin 2026) ; portail taxe de séjour de l’Eurométropole ; Service public, fiches F2043, F33175 et F32744 ; ANIL, loi du 19 novembre 2024 ; BOFiP, seuils 2026. Information générale : pour votre situation, consultez un expert comptable ou un avocat.

L'auteur

Audric Durand

Fondateur de Golden Tree Conciergerie

• Location courte durée à Strasbourg et en Alsace depuis plus de 5 ans
• Plus de 60 logements accompagnés

★★★★★ 4,9/5 sur plus de 100 avis Google

Découvrir l’équipeMis à jour le 3 octobre 2026